As mudanças no financiamento imobiliário com recursos do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) anunciadas pela
Caixa Econômica Federal, na segunda-feira, foram bem recebidas pelo setor, embora tenham impacto limitado, e
haja a avaliação que faltam outras medidas de estímulo, como ampliação do limite do preço do imóvel em que o
Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) pode ser utilizado. A principal medida divulgada pela Caixa -
ampliação do teto do valor da unidade financiada pelo SFI de R$ 1,5 milhão para R$ 3 milhões - incentiva a venda
de unidades dessa faixa em estoque.
A ampliação do limite pode contribuir, por exemplo, para a comercialização de parte do estoque do Jardim das
Perdizes, maior empreendimento da Tecnisa. Cerca de 20% das unidades lançadas no Jardim das Perdizes, nessa
faixa, ainda está em estoque. Parte dos distratos de unidades com valor entre R$ 1,5 milhão e R$ 3 milhões poderia
ter sido evitada, disse o presidente da Tecnisa, Meyer Nigri, se a medida tivesse sido anunciada anteriormente,
com taxa de juros inferior à dos bancos privados. A Caixa ainda não informou qual será a taxa cobrada.
De acordo com Nigri, a Tecnisa vai continuar a focar lançamentos na baixa renda, segmento em que o mercado
tem reagido melhor. A companhia está desenvolvendo, principalmente, unidades de até R$ 400 mil, que podem
ser enquadradas na linha Pró-Cotista do FGTS. "Não significa que não faremos lançamentos nos outros
segmentos", diz o executivo. Ainda falta a Tecnisa lançar 60% do Jardim das Perdizes.
Na avaliação do empresário, as mudanças anunciadas pela Caixa dariam impulso ao setor se fossem somadas à
elevação do limite do valor do imóvel em que o FGTS pode ser usado. "Os limites do uso do FGTS - R$ 750 mil em
São Paulo e R$ 650 mil em outras capitais - é muito baixo", afirma Nigri.
Os imóveis mais caros da Rodobens Negócios Imobiliários (RNI) são vendidos por valor próximo a R$ 1,5 milhão e
já eram, portanto, contemplados por recursos do SFI. O aumento do limite do financiamento é considerado
positivo pelo presidente da companhia, Mauro Pereira Bueno Meinberg, mas não muda a perspectiva do setor no
curto prazo e "não tem impacto relevante no setor neste momento", na sua avaliação.
O efeito seria maior, segundo Meinberg, se houvesse mudanças nos critérios de risco dos bancos. Isso depende de
perspectiva de melhora econômica refletida na renda e em financiamento de fatias maiores do imóvel e com taxas
de juros mais baixas, de acordo com o presidente da Rodobens. Na opinião do executivo, o mercado imobiliário
será destravado quando houver mudanças relevantes na confiança do consumidor e do empresário.
Para o diretor financeiro e de relações com investidores da EZTec, Emilio Fugazza, o anúncio de que a Caixa está
"voltando à cena" ajuda a melhorar a confiança do consumidor. "Quando a Caixa volta ao mercado promove um
reequilíbrio de taxas", afirmou o executivo. Segundo Fugazza, os imóveis para as classes média-alta e alta são os
que estão vendendo. "Desde maio, há uma percepção do consumidor de que as coisas começam a melhorar", diz.
Na prática, o impacto do anúncio ocorre, principalmente, na venda de estoques, conforme o executivo.
O presidente da Associação Brasileira das Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), Rubens Menin, afirma que a
entidade "tem lutado, há bastante tempo, para mudar as condições de financiamento para o médio e o alto
padrões". "Todo aumento no leque de opções para o mercado é positivo. A Caixa tem o racional do funding [fonte
de financiamento] para fazer isso. Caso contrário, não faria", disse Menin.
A alta do limite do financiamento nos moldes do SFI não vai mudar o cenário do setor "do dia para a noite",
segundo o co-presidente da MRV Engenharia, Rafael Menin, mas é vista como positiva. "Não deixa de ser uma
notícia boa. A Caixa é um banco com muita agilidade e taxas competitivas", diz o executivo da MRV. A companhia
atua no segmento de baixa renda.
Procurados, os bancos de grande porte disseram que, no geral, não há mudanças na estratégia de financiamento
imobiliário após o anúncio feito pela Caixa. Por meio de sua assessoria de imprensa, o Bradesco informou que,
atualmente, desde que o departamento de crédito avalie que o crédito não compromete mais do que 30% da renda
do cliente, não há limite de valor total para a unidade a ser financiada - embora o site da instituição aponte teto de
R$ 5 milhões para imóvel residencial. O banco financia até 80% do valor do imóvel por até 30 anos a uma taxa de
12,5% ao ano.
O Itaú Unibanco diz que está acompanhando as mudanças no mercado. "Por enquanto, nada muda em nossa
estratégia para financiamento imobiliário". No banco, é possível financiar imóveis a partir de R$ 134 mil sem
limite máximo. O percentual de financiamento é de até 75% do valor do imóvel, com valor mínimo de R$ 100 mil,
com prazo máximo de 360 meses. O Itaú Unibanco não informa taxas.
O Santander também indica que não há limite para o valor do imóvel a ser financiado, e o teto já é de até 80%. O
mesmo percentual se aplica a imóveis novos, cuja construção tenha sido financiada pelo banco. As taxas de juros
giram a partir de 11% no Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e de 11,7% no SFI. Fonte do setor avalia que, sem
mais detalhes sobre a operação da Caixa, a percepção é de um esforço do banco público para divulgar o que outras
instituições já oferecem em condições semelhantes, mas talvez sem clientela que atenda ao perfil exigido.
O Banco do Brasil (BB) também informa que já financia imóveis de até R$ 5 milhões, com máximo financiável de
80% e juros de 12,29% a 12,41% ao ano mais taxa referencial (TR).
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